一、化债周期的不同阶段
1、化债周期可分为历史化债、当前化债、城投退平台与市场化转型、化债重心转移四个阶段，各阶段特征如下：
2、历史化债阶段：2015年开启第一轮化债，财政部推动置换非债券债务，通过发行地方政府债券置换存量隐性债务，降低债务成本并延长还款期限；2019年启动建制县隐性债务化解试点（第二轮），针对部分高风险地区开展债务置换，进一步控制隐性债务规模；2023年进入综合化债阶段，强调“一揽子化债”政策，通过财政、金融、行政等多手段协同化解债务风险。
3、当前化债阶段：2024-2027年被认为是第四轮化债开启区间，机构分析显示此阶段以“严监管、防风险”为核心，通过债务置换、展期降息等方式优化债务结构；2025年为“十五五”规划开局年，进入化债攻坚期，政策明确“积极稳妥化解地方政府债务风险”，并推进融资平台压降，防范系统性风险；2025年四季度政策进一步细化，要求融资平台通过市场化转型、资产重组等方式降低债务依赖。
4、城投退平台与市场化转型阶段：退平台方面，2023年“一揽子化债”政策实施后，10月退平台数量达历史峰值；2024年因“150号文”明确退出流程，三季度规模回落；2025年10月退平台数量再迎次高峰，进入高质量出清阶段；2027年6月为化债最终时限，退平台重心转向“攻坚扫尾”。市场化转型方面，2023年末城投转型正式起步，单月规模快速攀升；2024年进入常态化推进期，月度转型量波动但热度持续；2025年步入高峰深化期，单月转型数量创历史新高。
5、化债重心转移阶段：预计化债重心将从隐性债务转向平台经营性债务，融资平台转型从“减量”转向“提质”，通过优化业务结构、提升盈利能力等方式增强自身造血能力，降低对政府信用和财政补贴的依赖。
二、万科能撑过2026年吗
万科具备撑过2026年的较大可能性，但仍面临一定挑战。
从核心支撑因素来看，万科有诸多有利条件。一是国资背景与融资支持，深铁集团全面接管管理层，2025年上半年新增融资249亿元，公开债兑付165亿元，银行贷款展期方案也在推进，这使得短期流动性压力得到边际缓解。二是债务结构与资产盘活，2027年前无境内公开债到期，且通过出售非核心资产如2024年套现200亿元，以及聚焦物流、物业等稳健业务，2024年新业务营收占比达14%，能够持续瘦身回血。三是销售与估值韧性，2024年销售金额2460.2亿元，月销维持200亿元以上，当前股价对应2026年PE估值47.5倍，机构维持“增持”评级，市场预期逐步修复。
然而，万科也面临着风险与挑战。业绩亏损压力较大，2024- 2026年归母净利润预计为- 196.90、- 19.92、17.51亿元，核心开发业务销售承压，2024年累计销售额同比降34.59%，需依赖资产减值计提减少及毛利率回升实现盈利反转。同时，房地产行业仍处于下行周期，若如高盛预测房价2027年止跌，万科需持续应对存货减值与去化压力，新业务对利润的贡献目前仍有限。
总体而言，万科凭借国资信用背书、债务优化及存量资产盘活，短期流动性风险可控，2026年实现盈利预测显示其长期存续概率较高。但在行业深度调整期内，仍需持续观察销售复苏、债务展期进展及新业务增长动能。